Skip Navigation Linkskljucne_zahteve_pri_upravljanju_premozenja

Ključne zahteve pri upravljanju premoženja​

Usmeritve pri upravljanju primerov prestrukturiranja in večinskih lastniških naložb​

​​DUTB povečuje vrednost svojih sredstev s prestrukturiranjem dolžnikov, če je ta strategija ekonomsko upravičena

DUTB v okviru finančnega prestrukturiranja zagotavlja dolžnikom kapitalsko ustreznost in solventnost s konverzijami posojil v lastniške naložbe, z odprodajo nestrateških nepremičnin ali odpisi. V primerih udeležbe več upnikov, DUTB z njimi tesno sodeluje, skladno s splošnimi načeli, ki jih je sprejelo Združenje bank Slovenije. V primerih, kjer je DUTB največji upnik, prevzema tudi vodilno vlogo v upniških konzorcijih.

DUTB poskuša ohraniti nadzor nad dolžnikovim denarnim tokom, kadar je DUTB ekonomski lastnik
Prosti denarni tok, ki ga ustvari dolžnik, je ključni vir za servisiranje dolga, odplačevanje in ustvarjanje dolžnikove preostale vrednosti. Če se DUTB odloči za prestrukturiranje dolžnika, je bistvenega pomena da bo dolžnikovo vodstvo:

  • sposobno povečati dolžnikove proste denarne tokove,
  • ​​ravnalo v interesu družbe, tj. v interesu dolžnikovega ekonomskega lastnika (DUTB) in prostih denarnih tokov ne bo usmerjalo tako, da bodo ustrezali interesom drugih interesnih skupin (npr. formalnih lastnikov in povezanih oseb).

DUTB želi v podjetjih v prestrukturiranju imeti svojega zaupanja vrednega zastopnika, kar znižuje tako imenovane agentske stroške. Posledično predlaga zaupanja vredne strokovnjake v nadzornih svetih in upravnih odborih dolžnikov oziroma v teh družbah imenuje prokurista.

DUTB bo vstopala v neposredno lastništvo družb, ki se prestrukturirajo, s konverzijo dolga v lastniške naložbe:

  • če bo to zagotavljalo kapitalsko ustreznost in vzdržen dolg dolžnika,
  • če bo to najučinkovitejši oziroma edini način znižanja stroškov agenta,
  • če se bodo z vstopom v lastniško strukturo izboljšale možnosti DUTB za povečanje vrednosti njene celotne naložbe v dolžniku (vrednost posojila in lastniške naložbe) in
  • ​​če tveganja, ki nastanejo ob vstopu v lastniško strukturo, ne presegajo pričakovanih koristi.

DUTB povečuje vrednost podjetja (posojil in lastniških naložb skupaj) v primerih prestrukturiranja
Če se DUTB odloči za vstop v neposredno lastništvo dolžnika, je njen namen povečati vrednost podjetja (Enterprise value), in sicer skupno vrednost dolga in lastniške naložbe.


DUTB bo zagotavljala likvidnost dolžnikom v prestrukturiranju, če bo to ekonomsko in poslovno upravičljivo 
Na DUTB so bila prenesena predvsem slaba sredstva, kar pomeni, da so bili dolžniki ob prenosu prezadolženi, v večini plačilno nesposobni in so se spopadali s kapitalsko neustreznostjo. To je tudi glavna značilnost dolžnikov, kjer DUTB izvaja strategijo prestrukturiranja. Kadar se bo DUTB odločila za finančno prestrukturiranje dolžnika, bo praviloma prestrukturirala dolžnikove finančne obveznosti na način, da bo dolžnik dosegal kapitalsko ustreznost in bo lahko izpolnjeval finančne obveznosti. To pomeni, da bo dolžnik po ureditvi prestrukturiranja denarnih tokov s podpisom sporazuma o prestrukturiranju lahko ponovno pridobival likvidnost na trgu za financiranje obratnih sredstev in izvedbo nujnih naložb, da bo lahko še naprej posloval oziroma bo lahko svoje poslovanje ponovno zagnal.

V nekaterih primerih, v katerih DUTB izvaja strategijo prestrukturiranja, dolžniki nimajo dostopa do sredstev za nujno financiranje obratnega kapitala ali za naložbe v osnovna sredstva. Navadno gre za primere, ko še ni dosežen dogovor o finančnem prestrukturiranju ali če se proces prestrukturiranja še ni začel, pa tudi takrat, ko banke vztrajajo pri udeležbi DUTB. Zaradi tega je lahko ogroženo preživetje zadolženega podjetja, s tem pa tudi izvedba strategije prestrukturiranja.

V takih primerih lahko DUTB dolžniku zagotovi potrebno likvidnost v obliki posojila ali dokapitalizacije, glede na to, katera možnost je ustreznejša. Pred tem pa mora DUTB:

  • ​​ugotoviti, ali je zagotavljanje potrebne likvidnosti zares nujno in
  • imeti zagotovljen nadzor nad dolžnikovimi denarnimi tokovi.​

DUTB bo uvajala, zagotavljala pomoč in spremljala operativno prestrukturiranje dolžnikov 
Večina podjetij, v katerih poteka proces prestrukturiranja, potrebuje poleg finančnega tudi operativno prestrukturiranje. Razdolžitev dolžnika in prilagajanje finančnih odlivov v okviru možnosti servisiranja dolga ponavadi ne zadošča, zato je praviloma s spremembami potrebno povečati tudi denarne tokove iz poslovanja.

DUTB ima omejene možnosti izkoriščanja lastnih zaposlenih strokovnjakov, ki bi lahko pomagali pri izvajanju operativnega prestrukturiranja vodstvenim ekipam dolžnikov. DUTB bo zagotavljala pomoč in svetovanje pri iskanju najboljših strokovnjakov (domačih ali tujih), ki bi dolžnikovemu vodstvenemu osebju pomagali pri izvedbi operativnega prestrukturiranja.

DUTB bo vedno neposredno nadzirala potek operativnega prestrukturiranja in njegove učinke. Nadzor bo potekal preko imenovanja prokuristov ali članov nadzornega sveta v podjetjih dolžnikov, oziroma z neposredno spremljavo napredka s strani upravljavcev sredstev.

DUTB bo dopolnjevala strategije povečevanja vrednosti tudi z združevanjem sredstev v ločene portfelje sredstev
Primeri, ki jih upravlja DUTB, so večinoma zelo edinstveni in zapleteni. Za optimiziranje vrednosti je zato potrebno pripraviti strategije in možnosti izhoda, jih oceniti in sprejeti končno odločitev na ravni posameznega dolžnika. Ena od strategij izhoda, ki lahko poveča izhodno vrednost je tudi združevanje sorodnih sredstev, sredstev s sorodnim profilom tveganj in donosov, v svežnje oziroma ločene portfelje.

Svežnji, oblikovani znotraj DUTB, lahko vključujejo portfelje s področij trgovine, parkirišč, gostinstva/hotelirstva, stanovanjskih nepremičnin, poslovnih nepremičnin itd.

Svežnje oziroma ločene portfelje je mogoče oblikovati znotraj DUTB ali v okviru posebne pravne osebe (»SPV«). Vodenje posebnih projektnih družb (SPV) bo potekalo po enakih načelih in pravilih kot pri DUTB, kjer bosta kreditni in investicijski odbor DUTB pooblaščena za sprejemanje odločitev glede upravljanja teh sredstev.

Oblikovanje takih svežnjev omogoča učinkovitejše ustvarjanje vrednosti, ustvarjajo pa tudi dodatno potencialno povpraševanje vlagateljev s ciljno usmerjenimi naložbenimi strategijami, predvsem kadar imajo ti omejitve pri minimalnih zneskih naložb, kar je pogosto pri mednarodnih investitorjih.

Usmeritve v primerih unovčevanja zavarovanj

Če bo DUTB ugotovila, da dolžnik kot delujoče podjetje ne more preživeti na trgu in da ne obstaja poslovno sprejemljiva ponudba za odkup terjatev DUTB, bo proti dolžniku sprožila stečajni postopek
Stečajni upravitelj ima v stečajnem postopku najpomembnejšo vlogo, saj izvaja postopek prodaje premoženja v stečajnem postopku. DUTB bo sodelovala v upniških odborih oziroma jih usmerjala, pri tem pa bo skrbno spremljala vodenje stečajnih postopkov in prodajo sredstev dolžnika v stečaju.

DUTB bo za ohranitev ali povečanje vrednosti (zlasti zastavljenih) sredstev iz stečajne mase aktivno sodelovala v aktivnostih stečajnih upraviteljev in jih podpirala. Če bo DUTB ocenila, da lahko sama ustvari višjo vrednost zastavljenim sredstvom ter bo za to imela zakonske in poslovno utemeljene razloge, si bo prizadevala za prevzem sredstev, jim sama povečala vrednost ter jih nato odprodala.

DUTB bo sprejela odločitev o prodaji sredstev delujočih družb, če prevzem nadzora nad družbo ne bo gospodaren ali izvedljiv
DUTB se bo odločila za unovčenje zastavljenih sredstev in tudi drugih sredstev v delujočih podjetjih, če denarni tokovi iz tekočega poslovanja ne bodo zadostovali za poplačilo obveznosti oziroma če poslovodstvo družbe in/ali njeni delničarji ne bodo pripravljeni konstruktivno sodelovati pri iskanju rešitev za poplačilo dolgov. Izbor načina in postopka prodaje je odvisen od vrste sredstva in pravnih značilnostih zavarovanj. V takih primerih DUTB najpogosteje izbere sodno izterjavo in druge sodne postopke, pa tudi izvensodne postopke unovčenja zavarovanj. V določenih primerih se DUTB lahko odloči odkupiti ali prevzeti sredstva in tako delno ali v celoti poplačati svoja posojila.

DUTB lahko presodi, da je v določenih primerih unovčenja zavarovanj bolje, če bi prodala svoja posojila skupaj z zavarovanji tretji osebi, ta pa bo nato nadaljevala že uvedene postopke izterjave. DUTB bo poskušala svoja posojila odprodati tudi po nižji ceni, če bo ocenila, da bi bilo takojšnje plačilo boljša rešitev od dolgotrajnega postopka izterjave z odsvojitvijo sredstev v okviru sodnih in drugih postopkov.

Usmeritve pri upravljanju manjšinskih nestrateških kapitalskih naložb

DUTB si bo prizadevala za pregleden in optimalen izhod za posamezne manjšinske lastniške naložbe v neposredni lasti DUTB 
DUTB je od bank v sanaciji prejela tudi manjšinske lastniške naložbe, kjer na DUTB niso bile prenesene tudi kreditne izpostavljenosti, prejšnji lastniki (banke) pa v številnih primerih niso bili uspešni pri iskanju sprejemljivih izhodov iz tega manjšinskega lastništva.

Ob upoštevanju obstoječe zakonodaje (ZGD-1, Zpre-1) v zvezi s pravicami korporativnega upravljanja manjšinskih delničarjev hiter in enostaven način iz manjšinskih lastniških naložb ne obstaja. 
DUTB bo uporabila različne pristope za izhod, ki vključujejo:

  • predlog večinskim lastnikom za nakup lastniške naložbe DUTB,
  • predlog večinskemu lastniku in vodstvu družbe, naj družba sama oblikuje sklad za lastne delnice,
  • iskanje drugih zainteresiranih vlagateljev,
  • povečanje privlačnosti za vlagatelje s sodelovanjem z drugimi lastniki.

DUTB si bo po potrebi in kadar bo to poslovno upravičeno, prizadevala za iskanje lastniških sinergij s Slovenskim državnim holdingom (SDH) ali drugimi pomembnimi lastniki.​​​

Usmeritve pri upravljanju nepremičnin

DUTB bo prevzela nepremičnine, dane DUTB kot zavarovanje posojil, če bo to ekonomsko upravičeno
Interne ocene vrednosti zastavljenih sredstev bodo osnovno merilo DUTB, na podlagi katerega se bo odločala, ali je prodaja zavarovanj tretjim osebam po cenah, ki jih predlaga stečajni upravitelj, ekonomsko upravičena. Če bo DUTB presodila, da je predlagana prodajna cena za zadevno sredstvo prenizka, bo dejavno posegla in sredstvo, ki se prodaja, prevzela v svojo last ter tako deloma ali v celoti poravnala svoje posojilo do upnika.

DUTB bo od podjetij v težavah oziroma stečaju nepremičnine prevzela v naslednjih primerih:

  • nepremičnine, ki jih stečajni upravitelj ne more prodati (prisilni prevzem). V tem primeru se nepremičnina prevzame le, če je interno ocenjena vrednost višja od stroškov,
  • propadajoče nepremičnine iz stečajnih postopkov, pri katerih stečajni upravitelj ne more preprečiti nadaljnjega propadanja zaradi pomanjkanja sredstev (enako velja za nedokončane projekte),
  • da bi preprečila razprodajo določenih izbranih nepremičnin, za katere meni, da jih je pozneje mogoče prodati pod boljšimi pogoji,
  • določene vrste nepremičnin zato, da bi jih vključila v prodajni sveženj in jih tako lažje prodala.

Za vsako nepremičnino se pripravi akcijski načrt z vsemi ključnimi elementi za uspešno trženje, ki ga obravnava ustrezen naložbeni odbor. Pred pripravo predloga za morebiten prevzem nepremičnine te nepremičnine pregleda tudi nepremičninski strokovnjak DUTB s katerim med drugim tudi zagotovi, da z nepremičnino niso povezane okoljske ali druge težave. Odločitev o prevzemu nepremičnine sprejme ustrezen investicijski odbor.

DUTB bo zagotavljala zaščito in povečanje vrednosti z aktivnim upravljanjem nepremičnin 
Številnih nepremičnin, ki bodo prešle v lastništvo DUTB, ne bo mogoče prodati takoj. DUTB bo zato razvila ter izvajala celovit in učinkovit sistem za upravljanje nepremičnin v lasti DUTB. Pri tem si bo pomagala tudi z pomočjo manjšega števila zunanjih izvajalcev storitev upravljanja nepremičnin ter tako izkoristila ekonomije obsega in povečala stroškovno učinkovitost.

DUTB bo za doseganje optimalnega donosa oddajala nepremičnine, kadar je to primerno 
Kadar nepremičnine ne bo mogoče takoj prodati, jo bo DUTB poskušala začasno oddati v najem. Na splošno je najeto nepremičnino lažje prodati. DUTB bo v zvezi s stanovanji v stanovanjskih kompleksih kot drugo možnost uporabila tudi najem stanovanja z možnostjo poznejšega odkupa. Zainteresirane kupce bo spodbujala, naj pred dokončnim nakupom stanovanje najprej najamejo, plačane najemnine pa se bodo najemniku priznale kot del kupnine.

DUTB ne bo razvijalec nepremičninskih projektov 
DUTB se priprave gradbenih projektov ne bo lotevala sama. Kljub temu bodo mogoča partnerstva z uglednimi lokalnimi in mednarodnimi investitorji in projektanti. Partnerji DUTB bodo lahko le družbe z visoko kreditno oceno in dokazano uspešnostjo.

Vendar pa bo DUTB lahko pripravila nekatere nepremičninske projekte do določene stopnje ter si tako olajšala proces prodaje. DUTB lahko na primer s financiranjem novega gradbenega načrta, izgradnjo infrastrukture, kot je cesta, opremi zemljišče in ga razdeli.

DUTB bo oblikovala portfelje nepremičnin s sorodnimi profili tveganj in donosov 
DUTB lahko ustanovi nepremičninske družbe za posebne namene (angl. Real Estate Special Purpose Vehicle – RSPV) in jih v celoti ali delno proda zainteresiranim vlagateljem. Nepremičninska družba za posebne namene se lahko ustanovi z istovrstnimi nepremičninami (stanovanjske nepremičnine, zemljišča itd.) ali po drugih kriterijih, ki bi bili lahko zanimivi za vlagatelje. Ena od možnih oblik izhoda iz lastništva družbe s posebnim namenom je tudi kotacija RSPV na borzi.

Izbira optimalnega načina in postopka prodaje v stečajnih postopkih 
Če DUTB ugotovi, da način prodaje nepremičnine, ki ga predlaga stečajni upravitelj, ni optimalen, ne bo soglašala s tako prodajo in bo predlagala drugačen pristop, za katerega meni, da bo najprimernejši za poplačilo posojil.

DUTB bo prav tako dejavno zagotavljala podporo stečajnim upraviteljem v prodajnih postopkih; s svojo mrežo kontaktov bo na primer pomagala pri iskanju morebitnih vlagateljev, nepremičninskih posrednikov itd. DUTB bo tudi na svojem spletnem mestu objavljala informacije o vseh dražbah nepremičnin v okviru stečajnih postopkov.

DUTB bo povečevala vrednost svojih nepremičnin z raznovrstnimi trženjskimi aktivnostmi
Strategijo upravljanja za vsako nepremičnino oblikuje in odobri izvršni investicijski odbor. Pri oblikovanju take strategije bo DUTB ocenila, ali bi taka nepremičnina lahko postala del večjega portfelja, ki bi ga bilo mogoče ponuditi mednarodnim nepremičninskim investitorjem. Tudi če bo ta možnost obstajala, bo DUTB nepremičnino poskušala prodati in tržiti posamično, hkrati pa bo taka nepremičnina »označena« za vključitev v morebitni večji portfelj za prodajo. DUTB bo redno spremljala interes mednarodnih nepremičninskih investitorjev in iskala kupce za večje portfelje nepremičnin.

Konkurenčen in pregleden postopek izhoda iz lastništva
Vse nepremičnine za prodajo ali najem bodo objavljene na spletnem mestu DUTB. Vsak oglas bo objavljen vsaj 30 dni (pri večjih nepremičninah pa 60 dni). Če bo zainteresiranih kupcev več, bo DUTB organizirala dražbo oziroma razpis. DUTB lahko za pomoč pri prodaji najame tudi zunanjega nepremičninskega posrednika. Za trženje kompleksnejših stanovanjskih nepremičnin se bodo zasnovala posebna interaktivna spletna mesta.

Prenos nepremičnin ob prenehanju delovanja DUTB
Nekatere nepremičnine bo tudi dolgoročno težko odprodati. Ko bo DUTB prenehala obstajati se bodo lahko preostale nepremičnine prenesle na drugo javno podjetje (kot na primer Slovenski državni holding itd.) ali prodale zasebnemu skladu nepremičnin ali drugi zainteresirani stranki.

Glede na posamezne vrste nepremičnin, bo DUTB lahko izvajala naslednje strategije trženja.

 

Stanovanjske nepremičnine

Kompleksi

Stanovanjske nepremičnine z eno enotoIndustrijske nepremičnineKomunalno neopremljena zemljiščaPisarneMaloprodaja

Prednostna naloga

glede prevzema

Visoka, še zlasti, če je

premičnina nedokončana

in ima dobro

lokacijo

Nizka

Nizka

Visoka pri velikih prostorih in dobri lokaciji

Nizka

Nizka

Visoka pri velikih prostorih in dobri lokaciji

Nizka

Visoka pri velikih prostorih in dobri lokaciji

Ukrepi za zagotavljanje primernosti za prodajoDaDaDaDaDaDa
Zaključevanje projektov in odpravljanje napakDaNeNe Da, če je nepremičnina velikaNe
Priprava projekta   Na splošno ne, omejeno je na posebne primere  
Imenovanje upravljavca nepremičninDaDaDaDaDaDa
Prodaja ali najem?

Prodaja

+ najem z možnostjo poznejšega odkupa

(alternativa)

Prodaja

Prodaja

Če je upravičeno,

začasen

najem

Prodaja

Prodaja

Če je upravičeno,

začasen

najem

Prodaja

Če je upravičeno,

začasen

najem

Strategija trženjaNepremičninski posrednik, poseben pristop (interaktivno spletno mesto)Nepremičninski posrednikNepremičninski posrednik + lastne dejavnosti trženja za večje/posebne nepremičnine + podpora skupnostiNepremičninski posrednik + lastne dejavnosti trženja za večje/posebne nepremičnine + podpora skupnostiNepremičninski posrednik + lastne dejavnosti trženja za večje/posebne nepremičnineNepremičninski posrednik + lastne dejavnosti trženja za večje/posebne nepremičnine
Ciljni trgiSkladi, posameznikiSkladi, posameznikiLokalni, regionalni in mednarodni podjetniki (za večje nepremičnine)Lokalni, regionalni in mednarodni podjetniki (za večje nepremičnine)Lokalni, regionalni in mednarodni podjetniki (za večje nepremičnine)Lokalni, regionalni in mednarodni podjetniki (za večje nepremičnine)
Likvidnost trgaSrednjaVisokaNizka, še zlasti pri večjih nepremičninahNizka, še zlasti pri večjih zemljiščihSrednjaSrednja